找車位成了老舊小區(qū)業(yè)主“老大難”問題 專家建議

　　“建管并重”市場化經(jīng)營緩解停車難

　　停車難，是幾乎所有城市老舊小區(qū)的通病。

　　2023年11月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)《關(guān)于全面推進城市綜合交通體系建設(shè)的指導(dǎo)意見》，明確提出“指導(dǎo)各地加快補齊城市重點區(qū)域停車設(shè)施短板，聚焦老舊小區(qū)等重點區(qū)域，因地制宜加快推進外部新建、周邊共享和內(nèi)部挖潛等項目，推動配套能源設(shè)施與城市交通基礎(chǔ)設(shè)施協(xié)同化建設(shè)”。

　　如何有效破解老舊小區(qū)停車難題？記者為此采訪了北京市康達(dá)律師事務(wù)所高級合伙人孟麗娜和北京瀛和律師事務(wù)所住建業(yè)務(wù)中心律師趙雅麗。

　　記者：老舊小區(qū)停車難問題的核心癥結(jié)是什么？

　　趙雅麗：規(guī)劃滯后、管理缺失、資源配置失衡是造成老舊小區(qū)車位供給不足的根本原因。老舊小區(qū)多建于20世紀(jì)八九十年代甚至更早，當(dāng)時私家車尚未普及，因此在規(guī)劃上普遍缺乏滿足現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)的停車空間，導(dǎo)致車位配比嚴(yán)重失衡。與此同時，不少老舊小區(qū)在物業(yè)管理方面比較滯后，相應(yīng)的停車管理也同樣滯后，甚至出現(xiàn)管理缺失的情況，加之老舊小區(qū)停車收費價格不透明、不合理，“僵尸車”長期占用車位，多種因素相互疊加，形成老舊小區(qū)停車難的惡性循環(huán)。

　　記者：小區(qū)是否可以禁止外來車輛入內(nèi)，或通過停車費區(qū)別定價來進行限制？

　　趙雅麗：對小區(qū)禁止外來車輛入內(nèi)的問題，要從兩方面判斷：第一步，要看小區(qū)道路是不是公共道路。民法典規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。通常情況下，建筑區(qū)劃內(nèi)的小區(qū)道路是內(nèi)部道路，屬于業(yè)主共有。第二步，需要經(jīng)過業(yè)主大會共同決定。小區(qū)內(nèi)業(yè)主為了維護自己的權(quán)益，經(jīng)業(yè)主大會共同決定，制定相關(guān)管理規(guī)約或者停車管理規(guī)定，委托物業(yè)拒絕外來車輛入內(nèi)合法、合規(guī)。

　　通過停車費定價不同限制車輛的問題，也要分兩步走：第一步，外來車輛停車管理收費的標(biāo)準(zhǔn)等需要經(jīng)過業(yè)主大會共同決定；第二步，在小區(qū)入口處設(shè)置明顯的標(biāo)識牌，注明“外來車輛禁止入內(nèi)”或“外來車輛需登記后進入”“外來車輛收費標(biāo)準(zhǔn)”等提示信息，引導(dǎo)外來車輛遵守規(guī)定。

　　記者：現(xiàn)實中，臨停車輛找不到空閑車位，固定車位卻閑置不準(zhǔn)停以及停車位“僧多粥少”的矛盾突出，如何才能公平分配停車資源？

　　孟麗娜：對于臨停車位不足的問題。如小區(qū)允許臨停，可以劃定一定的臨停車位或者非固定車位，允許臨停車輛使用空閑車位或者允許錯峰停車。

　　對于固定車位閑置問題，鼓勵固定車位業(yè)主在車位未使用期間，同意臨停車輛停車。可借助智慧停車系統(tǒng)進行監(jiān)控，需要登記停車人聯(lián)系電話，以便隨時挪車。凡是同意提供此種便利的業(yè)主，可以在停車租金方面給予一定數(shù)額的優(yōu)惠。

　　趙雅麗：可以通過引導(dǎo)分流緩解停車壓力。引導(dǎo)居民就近停放在城市道路邊上的停車位；物業(yè)或者社區(qū)積極協(xié)調(diào)老舊小區(qū)附近的商業(yè)設(shè)施管理方，為居民提供相應(yīng)停車位，實現(xiàn)企業(yè)和居民“停車雙贏”。

　　記者：目前多地探索的“內(nèi)部挖潛”模式(如盤活邊角空地、閑置綠化帶改建車位、優(yōu)化車位施劃方式等)，在實踐中面臨的難題該如何解決？

　　趙雅麗：探索“內(nèi)部挖潛”應(yīng)堅持“綠化保護、消防合規(guī)、聽取民意”的原則。

　　堅持綠化保護原則。優(yōu)先利用閑置邊角地(如小區(qū)入口空地、樓間閑置通道)、廢棄設(shè)施用地(如舊自行車棚)改建車位，不占用現(xiàn)有成片綠化帶；如確需占用，應(yīng)采取化整為散，通過散點種植、藤蔓綠化等方式補償綠化損失面積。

　　堅持消防合規(guī)原則。車位施劃前規(guī)劃出消防通道、禁止停車區(qū)域，設(shè)立清晰明顯的通道標(biāo)識，并經(jīng)過消防部門審核，確保小區(qū)內(nèi)消防通道能夠滿足消防車、救援車通行的需求。

　　堅持聽取民意的原則。制定“內(nèi)部挖潛”方案時，通過入戶走訪、線上問卷等方式盡可能多地收集居民意見，對反對聲音集中的問題進行優(yōu)化調(diào)整，聘請第三方專業(yè)規(guī)劃設(shè)計單位制定方案，并經(jīng)業(yè)主大會表決通過后實施，確保方案科學(xué)合規(guī)、公開透明。

　　記者：老舊小區(qū)改造是解決停車難的重要契機，但部分小區(qū)存在“重改造、輕管理”的問題，改造后車位資源又陷入無序使用狀態(tài)。該如何將停車管理前置到改造環(huán)節(jié)，實現(xiàn)“建管并重”？

　　趙雅麗：實現(xiàn)“建管并重”的關(guān)鍵在于實現(xiàn)車位改造全流程閉環(huán)。在車位改造啟動前，同步制定車位分配方案、收費標(biāo)準(zhǔn)及配套管理等內(nèi)容，并經(jīng)過業(yè)主大會共同決定；在車位改造過程中，成立監(jiān)督小組，對改造施工過程進行嚴(yán)格監(jiān)督，確保工程質(zhì)量符合改造方案要求；在車位改造完成后，委托物業(yè)公司或第三方專業(yè)機構(gòu)提供車位管理服務(wù)，建立健全日常巡查、收費管理、車位維護等制度，形成長效管理機制，實現(xiàn)從“改到位”到“管到位”的可持續(xù)發(fā)展。

　　記者：目前，很多居民贊成的長期方案是小區(qū)原拆原建，增加地下車庫，一次性解決停車、出行等問題，但其中資金是繞不開的難題。針對不同條件的老舊小區(qū)，應(yīng)如何制定“一小區(qū)一方案”的差異化治理策略以解決停車難問題？

　　孟麗娜：小區(qū)原拆原建，增加地下車庫，可能涉及取得規(guī)劃許可，需要向當(dāng)?shù)匾?guī)劃與自然資源部門核實了解相關(guān)程序。建議建立多元主體共擔(dān)機制，明確政府、業(yè)主、社會力量、原產(chǎn)權(quán)單位等不同主體的出資責(zé)任，形成“財政補一點、業(yè)主出一點、社會力量投一點、原產(chǎn)權(quán)單位幫一點”的資金共擔(dān)模式。

　　趙雅麗：具體而言，可以綜合小區(qū)業(yè)主情況，按房屋建筑面積、車位使用情況等因素進行分?jǐn)?，承?dān)一部分改造費用；可以爭取政府的支持，包括申請補貼和專項資金、享受稅費減免等優(yōu)惠政策；還可以吸引社會資本參與建設(shè)并運營，通過市場化運營的方式實現(xiàn)投資回報，形成可持續(xù)發(fā)展的良性循環(huán)。

　　本報記者 　張守坤

　　本報見習(xí)記者 劉紫薇